Taşınmaz (Gayrimenkul) Hukuku

Taşınmaz ( gayrimenkul ) hukuku avukatlığı Adana’da faaliyet gösteren avukatlık büromuzun çalışma alanlarındandır. Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davalar sınırlı değildir. Bu yüzden yazımızda başlıca taşınmaz hukukundan kaynaklanan davalar kaleme alınmıştır. 

Taşınmaz hukuku davalarında görevli mahkeme davanın niteliğine, taraflarına göre değişmektedir. Bu nedenle her taşınmaz davasında asliye hukuk mahkemesi görevlidir diyemeyiz. Örneğin tapu iptal ve tescil davasında genel görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Fakat izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu nedenle taşınmaz hukukundan kaynaklanan davalar her olaya ve duruma göre uzman bir gayrimenkul (taşınmaz) avukatı vasıtasıyla açılmalıdır.

Taşınmaz davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve kesin yetkilidir.

6100 sayılı HMK’da da  belirtildiği üzere

• “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin ya da ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarla taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına yönelik davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili” olarak düzenlenmiştir. 
• İrtifak haklarına ilişkin davalarda yetkili yer ise üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu
  yer mahkemesidir.
• Eğer bu davalar, birden çok taşınmaza ilişkin ise taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde
  diğerleri hakkında da açılabilmektedir. 

Asliye hukuk mahkemelerinde görülen tapu iptal ve tescil davaları kişisel haktan kaynaklanan tapu iptal tescil davaları ve ayni haktan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları olmak üzere iki ana başlık altında incelenebilmektedir.

1. Kişisel haktan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları şunlardır;

• Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları
• Yükleniciden Temlik Alınan Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
• Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları
• Temliken Tescil Davaları
• Başkasının Arsasına Ağaç Dikilmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davaları
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinden Doğan Tapu İptali ve Tescil Davaları
• İnanç Sözleşmelerinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları

olup, bu sebeplere dayalı olarak  açılabilmektedir. Bu kısımda kişisel haktan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları kaleme alınmıştır.

Tapu iptal ve tescil davaları taşınmaz hukukundan kaynaklanan en sık görülen dava türlerindendir. Tapu iptal ve tescil davalarına çeşitli sebepler dayanak olabilmektedir. Bu nedenle açılacak davanın bir gayrimenkul avukatı ile mukayese edilmesinde fayda vardır. 

Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazın bulunduğu yer dışında dava açılamaz. Yani taraflar aralarında yetki sözleşmesi ile dahi davanın açılacağı yeri değiştiremezler. Kanundaki yetkiye ilişkin hüküm emredici niteliktedir. 

Zilyetlik: Kişinin eşya üzerindeki fiili hakimiyeti olarak tanımlayabiliriz. Zilyetliği gasp edilmiş ya da  saldırıya uğramış olan kişi bu saldırı ya da gasbı kuvvet kullanarak bertaraf edebileceği gibi zilyetliğin korunmasını dava açarak ta isteyebilmektedir. Zilyetliğin korunmasını talep etmede saldırıda bulunanın ya da gasp eden şahsın üstün bir hakka dayanma iddiası dinlenmemektedir. Ancak davalı bu durumu hemen ispatlar ise dinlenebilir.

Bu dava başka bir hakka dayanmadan açılan yani  salt zilyet olmanın vermiş olduğu üstünlükten yararlanılıp açılan bir davadır. TMK  981 ve devamı maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur.  Davalı taraf, zilyet olanın, bu hakkını kullanmasına engel olması, gereği şekilde kullanmasını engellemiş olduğu hallerde açılmaktadır.

Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.  Davanın dava açan lehine sonuçlanması için davacının zilyet olması gerekmekte ve davalı kişiye göre korunmaya değen üstün bir hakkının kanıtlanması gerekmektedir. 

1. Tapusuz Taşınmazlarda Tescil Davaları
2. Tmk 713/2. Maddesine Dayalı  Tapulu Taşınmazlar Hakkında Açılan Tapu İptali Ve Tescili Davaları
3. Muhtesat Aidiyetinin Tespiti Davası
4. Komşuluk Hukukundan Kaynaklı Elatmanın Önlenmesi Davaları
5. Baz İstasyonu Kaldırılmasına İlişkin Davalar
6. Tapu Kaydında Kimlik Bilgilerinin Düzeltilmesi Davası
7. Geçit Ve Mecra İrtifakı Kurulmasına İlişkin Davalar
8. Kamulaştırma Davaları
9. İmar Mevzuatından Doğan Bedel Davaları
10. Kıyı Kanunu Orman Kanunu Ve Tmk ’Nın 1007. Maddesi Gereğince Açılan Davalar
11. Ortaklığın Giderilmesi Davaları

• Miras Taksim Sözleşmesi Ve Miras Payının Devri Sözleşmesine Dayanan Tapu İptal Ve Tescil Davaları İle Aynı Yasanın 527 Ve 528. Maddelerinde Yer Alan Miras Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davaları

Web sitemizdeki diğer makalelere buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.